Investere i bolig eller fond?

investere i bolig eller fond

Burde man investere i bolig eller fond? Et evig spørsmål det er vanskelig å gi et konkret svar på. Det er imidlertid mulig å gi en generell oversikt over fordeler og ulemper ved de forskjellige investeringsformene, hvilket vi vil gjøre i denne artikkelen.

Alle som enten har investert i bolig eller fond har som hovedregel befunnet seg på en lys sky de siste 20 årene, selv om det selvfølgelig har vært nedturer. Vi husker alle boligkrakket på slutten av 80-tallet og de sure tapene i aksjemarkedet da dotcom-boblen sprakk. Eiendomsmeglerne vil naturligvis hevde at eiendom er den beste investeringen, mens fondsforvalterne klart vil anbefale fondene.

I hovedtrekk vil nok mange si at hvilken investering som er best avhenger av hvor mye penger du har. Har du flere millioner i egenkapital, vil det ofte lønne seg å investere i bolig. Men dersom du ikke har mer enn 500 000 i egenkapital, kan det lønne seg å heller investere i fond. Dette er et svært generelt råd som man ikke må henge seg opp i. Vi vil forklare dette nærmere i artikkelen.

Eiendom innebærer kostnader

Problemet med å investere i eiendom er at dette involverer mange kostnader, særlig dersom du har lite kapital. Dersom du har endel kapital vil imidlertid bilde se en del annerledes ut. Vi skal ta et eksempel i et tilfelle der du har lite egenkapital og et tilfelle der du har mye egenkapital

Investere i bolig med 1 million i egenkapital

En av ulempene med eiendomsinvestering er at det krever mye kapital. La oss si at du vil investere i en bolig som koster 3 millioner som du planlegger å bo i selv. Hvis vi tenker oss at du har 1 million i egenkapital må du da låne 2 millioner kr av en långiver. I dette kapitlet kan vi se for oss at lånerenten er på 2,5 %.

Dette vil da utgjøre rundt 4000 kr i måneden det første året, men mindre med årene da du betaler ned på lånet. Du må også regne med kostnader som fellesutgifter, slitasje, forsikring og lignende. Dette vil i mange tilfeller utgjøre rundt 6000 kr.

I dette regnestykket må vi også regne med at du når du kjøper bolig og finansierer boligen med lån, får du fradrag på skatten for gjeldsrentene du betaler på lånet. Dette fradraget er på 23 prosent i 2018. Vi trekker derfor fra 1000 kr, veldig grovt utregnet.

Slikt sett kan vi si at dersom du kjøper en leilighet som er finansiert med et lignende lån vil du måtte betale rundt 5000 kr bare for å dekke rente og utgifter.

Dersom vi i dette eksemplet sier at du klarer å betale ned 10 000 kr hver måned vil du betale ned lånet ditt med omtrent kr 5000 i måneden – mer jo lenger tid som går siden du får mindre lån og mindre rente. Da har du betalt ned på lånet med rundt 60 000 etter et halvt år – kun en liten andel av lånet – og slikt sett vil det ta endel tid før du får noe særlig mindre renteutgifter.

Problemet med å investere i en bolig i 3 millionerklassen er at du sjelden får anledning til å investere i en bolig med to soverom, hvert fall hvis du skal investere sentralt i en storby. Da vil du ikke kunne bo i leiligheten og samtidig leie den ut. Dette vil forhindre deg i bo i den selv mens du bedriver skattefri utleie. Dersom du selv bor i boligen og ikke leier ut mer enn 50 prosent av boligen slipper du nemlig å betale skatt på inntektene.

I dette eksemplet er du helt avhengig av at verdien på boligen øker i verdi for at investeringen skal være noe særlig god. Ut fra historiske betraktninger er dette relativt sannsynlig over en lengre periode, særlig dersom du investerer i en storby. Men det er imidlertid ikke sikkert. Du vil alltid kunne risikere at boligen synker i verdi, og dette er en risiko du er eksponert for.

En annen risiko du vil være eksponert for er at rentenivået øker, hvilket ikke er usannsynlig. Dersom dette skjer vil du måtte betale mer i renter, og avkastningen vil da bli mindre.

En annen faktor det er viktig å nevne er at du normalt må betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesum når du overtar boligen, samt penger til eiendomsmegler dersom du skal selge boligen senere. Slikt sett vil dette også være med på å spise opp avkastningen.

Investere i bolig med 2 millioner i egenkapital

Jo mer penger du har jo mer sannsynlig er det at boliginvesteringen din vil være lønnsom. Vi skal forklare dette med et enkelt eksempel.

La oss si at du har 2 millioner i egenkapital og kjøper en liten bolig til 4,5 millioner kr rett i utkanten av sentrum. Denne boligen har en liten kjellerleilighet med egen inngang.

I dette eksempelet har du 2,5 millioner kr i gjeld, men vi skal likevel argumentere for at investeringen er bedre. La oss si at du i dette eksemplet betaler 6000 kr i renter og utgifter forbundet med boligen – 1000 kr mer enn den forrige siden du har noe mer lån og litt større bolig.

I utgangspunktet vil du da tjene mindre på boligkjøpet enn i eksempel 1, men her er poenget at du kan leie ut kjellerleiligheten. La oss si at du får leid ut kjellerleigheten for 6000 kr i måneden, vil dette være helt skattefritt. Dette gjelder selv om utleieleiligheten har egen inngang.

I dette tilfellet vil vedkommende som leier leiligheten da i realiteten betale ned på alle dine renter og løpende utgifter i forbindelse med å leie boligen. Da vil alt du selv betaler være direkte nedbetaling på lånet. Dersom du selv da klarer å betale kr 10 000 i måneden, vil du betale 120 000 det første året. Med tiden når renteavgiftene blir lavere vil også leietakeren betale ned deler av lånet istedenfor rentene.

Dersom boligen samtidig øker i verdi vil avkastningen på investeringen være veldig høy. Slikt sett virker investeringen i eksempel 2 mer gunstig enn investeringen i eksempel 1.

Disse eksemplene er ingen fasiter på om eiendomsinvestering er bedre enn fondsinvestering, men vi har nevnt dem fordi de belyser et viktig poeng; det er ingen fasit. Altfor mange synes å hevde at eiendomsinvestering er det ubetinget beste uten at de faktisk har lagt et realistisk regnestykke til grunn. Det er mange faktorer som spiller inn, slik at det er vanskelig å si generelt hva som er det beste av det ene eller det andre.

Fond er en enklere investering

Mens eiendom innebærer mye arbeid og relativt stor risiko dersom du har lite kapital, er fondinvestering en relativt mye enklere investeringsform.

Dette er for fordi du ikke trenger å ta opp noe lån. På den måten er du ikke eksponert for noen renteøkning. For det andre innebærer ikke fondsinvestering noen løpende kostnader som du må forholde deg til. Ingen rente, felleskostnader eller forsikringer.

Det eneste du er eksponert for ved en fondsinvestering er at fondet synker i verdi. Men dersom du ser gjennomsnittsutviklingen til aksjefondene i løpet av de siste 20 årene ser man at nærmest alle fond har hatt en solid vekst, og at avkastningen har vært svært høy.

Hovedgrunnen til at aksjefond anbefales av de fleste eksperter er fordi aksjemarkedet alltid har vært i vekst over lengre perioder. Når man dermed investerer i en rekke selskaper er det stor sannsynlighet for at man blir med på denne veksten dersom man investerer med en lang sparehorisont. Man må imidlertid tåle svingninger, og skal du investere i fond burde du i det minste ha et par års sparehorisont.

De fleste anbefaler å sette det meste av midlene i et globalt indeksfond. De globale indeksfondene vil være de som er minst eksponert for risiko, og har du en lang sparehorisont vil det være veldig god sannsynlighet for at denne investeringen vil gi deg svært god avkastning.

Fondssparing innebærer dermed mange fordeler i forhold til boliginvestering. Du slipper mange utgifter og du trenger også gjøre svært lite arbeid. Fondsforvalteren tar seg av alt det praktiske, selv om du taper litt penger på at du må betale et lite gebyr – som oftest svært lavt ved indeksfondene.

En klar ulempe med aksje- og fondsinvestering er at du må skatte av gevinsten. For aksje- og fondsgevinster er skattesatsen i 2018 på 23 %, men denne oppjusteres av forskjellige grunner først med en faktor på 1,33. Dermed er den reelle skattesatsen for fondseiere 30,59 %. Noe trekkes fra i såkalt skjermingsfradrag, men denne summen er ikke så stor.

Dette er naturligvis en klar ulempe i forhold til eiendomsinvestering. Her kan du i de fleste tilfeller selge boligen med gevinst uten å skatte noe som helst av dette. Når du selger bolig du selv bor i, vil salget være skattefritt dersom du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene. Slikt sett spises endel av fondsgevinsten opp av skattene, hvilket er en fordel i forhold til boligentusiastene.

Hvor skal du ellers bo?

Et viktig element i vurderingen av hva som er best av fond og eiendom er hvor du ellers skal bo. Har du for eksempel mulighet til å bo gratis eller svært billig et sted i et par år, og ikke har mer enn mellom 500 000 – 1 million i egenkapital, vil mange hevde en god løsning vil være å investere pengene i fond og samtidig jobbe deg opp mer penger i par år før du investerer i egen bolig.

Er alternativet å leie en leilighet til 8000 kr vil jo dette være en stor utgift som du uansett kan trekke fra dersom du investerer i en bolig. Vil dette være alternativet en god stund framover kan dette tale for at du burde investere i en bolig.

For mange er det også en helt avgjørende faktor at de ønsker seg et eget hjem som de selv eier, slik at dette også må komme inn i vurderingen.

Oppsummering

Hva som er best av eiendomsinvestering og fondsinvestering er vanskelig å si generelt. Vi har kun tatt noen få eksempler i denne artikkelen, og som du ser er det mange forskjellige faktorer som påvirker vurderingen. Det er også umulig å spå renteøkningen i samfunnet, boligmarkedets vekst, og særlig hvilken vei aksjemarkedet vil gå de neste par årene.

Til syvende og sist må du ta en helhetsvurdering ut fra alle relevante faktorer, hvor det også er lov til å vektlegge ønske om egen bolig som et viktig moment, dersom dette betyr mye.